Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: подробная инструкция

У каждого россиянина есть право вернуть часть потраченных на покупку квартиры денег за счет специального налогового вычета — имущественного. Оформить его можно при покупке недвижимости как за собственные средства, так и в ипотеку. Главное соблюдать определенные условия. «Лента.ру» рассказывает, как получить налоговый вычет в 2026 году и какую сумму можно вернуть.

• Что такое налоговый вычет
• Кто может получить имущественный налоговый вычет
• Сумма налогового вычета за покупку квартиры
• Как рассчитать налоговый вычет за покупку квартиры
• Как получить налоговый вычет
• Документы для налогового вычета
• За какой период можно получить налоговый вычет
• Сколько раз можно получить имущественный вычет
• Когда оформить налоговый вычет не получится

Что такое налоговый вычет

Существуют различные налоговые вычеты, которые позволяют вернуть средства за разные расходы. В налоговом кодексе их делят на семь больших групп: социальные, инвестиционные, профессиональные и так далее. Вычет за покупку квартиры относится к имущественным налоговым вычетам.

Налоговый вычет при покупке квартиры — это часть денег из налога на доход физических лиц (НДФЛ), уплаченного работодателем, которую гражданин России может вернуть из бюджета.

В соответствии с Налоговым кодексом, сделать это имеет право каждый официально работающий россиянин.

С 1 января 2025 года в России начала действовать прогрессивная шкала ставок по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). В зависимости от уровня доходов, россияне платят от 13 до 22 процентов налога. Такой же процент от стоимости недвижимости в рамках установленного лимита в два миллиона рублей можно вернуть, оформив вычет.

Каждый собственник может вернуть разное количество процентов от предельной стоимости жилья, в зависимости от уровня своего годового дохода:

• до 2 400 000 рублей — 13 процентов;
• от 2 400 000 до 5 000 000 рублей — 15 процентов;
• от 5 000 000 до 20 000 000 рублей — 18 процентов;
• от 20 000 000 до 50 000 000 рублей — 20 процентов;
• от 50 000 000 рублей — 22 процента.

Когда можно получить имущественный вычет

• При покупке или строительстве жилой недвижимости: дома, квартиры, комнаты, земельного участка или их доли.
• При покупке жилья в ипотеку.
• При продаже жилья.
• При продаже иной недвижимости: гаража, автомобиля и так далее.

Какие налоговые вычеты положены за покупку квартиры

При покупке квартиры собственник может оформить сразу два разных имущественных налоговых вычета.

Виды вычетов при покупке квартиры

• По расходам на квартиру. При этом неважно, как именно собственник купил квартиру: в ипотеку или за собственные деньги.
• По ипотечным процентам, если квартиру покупали в ипотеку.

Кто может получить имущественный налоговый вычет

Получить максимальный налоговый вычет за квартиру можно только один раз.

Право на вычет имеет человек, который купил квартиру полностью или приобрел в ней долю. Если доли недвижимости оформлены на нескольких собственников, подать заявление на вычет может каждый. Тогда размер вычета будет распределен между совладельцами пропорционально их долям.

Рассчитывать на налоговый вычет могут только резиденты России. «Резиденты — это физические лица, проживающие на территории РФ более 183 дней в течение 12 непрерывных месяцев», — рассказал «Ленте.ру» ведущий юрист Европейской юридической службы Алексей Тарасов. Сама квартира при этом должна находиться на территории России и быть оформлена в собственности у человека, который хочет получить вычет.

Кроме того, собственник должен иметь официальную работу. Здесь допустимы два варианта, рассказала «Ленте.ру» эксперт по недвижимости, владелец управляющей компании Delta estate Елена Земцова.

1. Собственник квартиры официально трудоустроен, а его работодатель регулярно отчисляет с его заработка НДФЛ.
2. Собственник — индивидуальный предприниматель (ИП), который платит налоги по общей системе налогообложения. С упрощенной системой налогообложения оформить вычет нельзя.

Если собственник квартиры не работает, он все равно может получить вычет, но только если уплатил НДФЛ, рассказала «Ленте.ру» директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирина Андриевская. Это может быть налог, например, со сдачи в аренду или продажи квартиры.

Сумма налогового вычета за покупку квартиры

По расходам на квартиру

Законом установлена максимальная сумма, с которой можно получить вычет — два миллиона рублей. Размер вычета напрямую зависит от того, сколько НДФЛ человек платит:

• 13 процентов — можно вернуть до 260 000 рублей;
• 15 процентов — до 300 000 рублей;
• 18 процентов — до 360 000 рублей;
• 20 процентов — до 400 000 рублей;
• 22 процента — до 440 000 рублей.

Даже если квартира стоит дороже два миллионов и он уплатил максимальный размер НДФЛ в 22 процента, собственник не сможет получить налоговый вычет больше 440 000 тысяч рублей.

В случаях, когда жилье куплено в браке, то на налоговый вычет имеют право оба супруга. Но правило действует и здесь: лимит вычета на каждого супруга составляет два миллиона рублей. Таким образом, на двоих можно получить максимальный возврат НДФЛ в размере:

• 520 000 рублей — по ставке 13 процентов;
• 600 000 рублей — по ставке 15 процентов;
• 720 000 рублей — по ставке 18 процентов;
• 800 000 рублей — по ставке 20 процентов;
• 880 000 рублей — по ставке 22 процента.

По ипотечным процентам

Если же квартира куплена в ипотеку, собственники могут оформить сразу два вычета — по расходам на квартиру и по уплаченным за пользование заемными средствами процентам. Для последнего вычета действует другой лимит — три миллиона рублей.

Схема возврата средств также завязана на прогрессивной шкале ставок НДФЛ:

• 390 000 рублей — если НДФЛ 13 процентов;
• 450 000 рублей — если НДФЛ 15 процентов;
• 540 000 рублей — если НДФЛ 18 процентов;
• 600 000 рублей — если НДФЛ 20 процентов;
• 660 000 рублей — если НДФЛ 22 процента.

При этом кредит обязательно должен быть целевым, то есть в условиях должно быть прописано, что банк выдал средства на покупку квартиры. Если взять потребительский кредит и купить на эти деньги жилье, вернуть вычет с процентов будет нельзя. Оформить вычет по процентам с покупки апартаментов тоже не получится, так как они не считаются жилой недвижимостью.

Как рассчитать налоговый вычет за покупку квартиры

У квартиры один собственник

Иван Васильевич купил квартиру за 1,9 миллиона рублей. Оформив имущественный налоговый вычет, он сможет вернуть:

• 247 тысяч рублей — если заплатил НДФЛ с дохода 13 процентов;
• 285 тысяч рублей — если заплатил НДФЛ с дохода 15 процентов;
• 342 тысячи рублей — если заплатил НДФЛ с дохода 18 процентов;
• 380 тысяч рублей — если заплатил НДФЛ с дохода 20 процентов;
• 418 тысяч рублей — если заплатил НДФЛ с дохода 22 процента.

При этом сумма вычета не может быть выше налогооблагаемого дохода. Если за 2025 год Иван Васильевич заработал 800 000 рублей, в 2026-м он сможет получить не более 104 тысяч рублей налогового вычета. Остальные 143 тысячи рублей никуда не пропадут: при такой же зарплате в 2027 году ему выплатят еще 104 тысячи рублей, а в 2028-м — остальные 39 тысяч рублей.

У квартиры несколько собственников

Елена и Кирилл — брат и сестра, которые купили квартиру за семь миллионов рублей. Они платят со своего дохода 13 процентов НДФЛ. Право на налоговый вычет есть как у Елены, так и у Кирилла, при этом каждый собственник может получить вычет в соответствии с фактическими расходами. Квартира стоит более четырех миллионов рублей, поэтому, если Елена и Кирилл потратили на нее по 3,5 миллиона, каждому положено по 260 тысяч рублей.

Такое же правило действует для других родственников, например, матери и сына. Или для сожителей, которые не состоят в официальном браке, отметила Ирина Андриевская.

Квартиру купили супруги

Если недвижимость покупали супруги, то они оба могут оформить вычет — независимо от того, есть ли у каждого из них доля в этой квартире и сколько средств он потратил, рассказала Ирина Андриевская. Если недвижимость стоит больше четырех миллионов рублей, и муж, и жена смогут вернуть по 260 тысяч рублей в случае уплаты НДФЛ 13 процентов.

Если квартира обошлась дешевле, супруги могут распределить вычет между собой. При этом они сами решают, в каких долях его поделить. Например, Антон и Диана купили однушку за 3,5 миллиона рублей. Общий налоговый вычет составит 13 процентов от этой суммы — 455 тысяч рублей.

Антон может заявить вычет на два миллиона рублей и получить 260 тысяч, а Диана — на 1,5 миллиона и получить 195 тысяч, или наоборот. Также они могут поделить вычеты поровну и получить по 227,5 тысячи рублей каждый.

Квартиру купили в ипотеку

Получить вычет можно с суммы уплаченных за пользование заемными средствами процентов. Например, в 2025 году Егор заплатил по процентам 800 тысяч рублей. Тогда в 2026 году он сможет вернуть 13 процентов от этой суммы — 104 тысячи.

Размер вычета также не может быть больше налогооблагаемых доходов в год. Если в 2025 году Егор заработал 700 тысяч рублей, он сможет вернуть только 91 тысячу рублей. Остальные 13 тысяч переносятся на следующие годы.

Если у ипотечной квартиры несколько собственников, для оформления вычета каждый должен выплачивать свою часть кредита и процентов. К супругам это условие не относится. Вычет положен каждому, даже если собственник квартиры только муж или только жена.

Например, если за весь срок ипотеки они заплатили по процентам шесть миллионов, каждый получит по 390 тысяч рублей. Если же, что более вероятно, сумма процентов меньше, размер вычета тоже будет меньше. Собственники с равными долями в квартире смогут поделить его поровну, а супруги — решить самостоятельно, кто какую часть вычета вернет.

Как получить налоговый вычет

Получить налоговый вычет можно тремя способами:

• По налоговой декларации. Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, собрать копии документов, подтверждающих право на получение вычета и передать их в налоговый орган по месту жительства.
• Через работодателя. Собрать копии документов и обратиться в налоговую с заявлением на получение уведомления о праве на вычет. После проверки и получения уведомления передать его работодателю. На основе этого из зарплаты налогоплательщика до конца календарного года перестанут удерживать НДФЛ.
• В упрощенном порядке. «Налоговая сама соберет информацию у банков, застройщиков и Росреестра, а затем направит в личный кабинет налогоплательщика предзаполненное заявление на получение вычета», — отметила Ирина Андриевская. Его нужно только подписать.

Документы для налогового вычета

• Паспорт;
• заявление на налоговый вычет;
• декларация по форме 3-НДФЛ;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ за нужный период;
• копия договора купли-продажи или долевого участия;
• целевой кредитный договор или договор займа, а также график погашения кредита и уплаты процентов (если квартира куплена в ипотеку);
• документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств от продавца покупателю, товарные и кассовые чеки. Если собственник хочет получить вычет по процентам, ему нужно будет предоставить документы, которые подтверждают, что он эти проценты заплатил. Например, справка из банка, в котором оформлена ипотека;
• заявление о распределении размера вычета между супругами (при необходимости);
• выписка из ЕГРН или акт приема-передачи;
• реквизиты карты или счета, чтобы перечислить налоговый вычет.

Важно! Документы могут отличаться в зависимости от вида имущественного вычета и условий покупки квартиры.

За какой период можно получить налоговый вычет

Оформить любой имущественный налоговый вычет можно за календарный год, в котором на него возникло право, а также за последующие годы. При покупке квартиры в новостройке такое право возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а при покупке вторичного жилья — сразу после регистрации сделки.

Если квартиру купили несколько лет назад, вычет все равно можно получить, но только по декларации. «Никаких ограничений по сроку обращения за вычетом нет. Это можно сделать, например, спустя 10 лет. Главное, чтобы у человека сохранились документы, подтверждающие понесенные расходы», — отметила Ирина Андриевская.

Например, Константин Борисович купил квартиру в 2016 году, но вычет решил оформить лишь в 2026-м. Он сможет вернуть налог за 2023-й, 2024-й и 2025-й годы.

Подать заявление на вычет по декларации или в упрощенном порядке можно в любое время года, но только прошлого. Это значит, что за 2026 год можно будет оформить вычет хоть в начале января, хоть в конце декабря 2027-го. А в любой месяц 2026-го подать заявление на возврат налога получится только за 2025 год.

Сколько раз можно получить имущественный вычет

Вычет на квартиру

Получить его можно один раз в жизни. Если жилье стоило меньше двух миллионов, остаток вычета переносится на другой объект. Например, Никита, который со своего дохода платит 13 процентов НДФЛ, купил квартиру за 1,5 миллиона и вернул 195 тысяч рублей. Если он купит еще одну, он сможет подать заявление на оставшиеся 500 тысяч рублей и получить еще 65 тысяч рублей.

Вычет по ипотечным процентам

Получить такой вычет тоже можно один раз в жизни. Однако подавать заявление на выплату денег в пределах лимита можно каждый год, пока собственник не получит положенную ему сумму — от 13 до 22 процентов от уплаченных им ипотечных процентов в пределах лимита.

Когда оформить налоговый вычет не получится

Получить вычет нельзя, если не соблюдены базовые условия — квартира не находится в собственности заявителя, у него нет и не было вообще никакого официального дохода и так далее, отметила Елена Земцова. Также есть ряд ситуаций, при которых вернуть уплаченный налог не получится в любом случае.

1. Если квартиру купил работодатель или приобрели за счет госбюджета. Например, средства материнского капитала, направленные на покупку квартиры в ипотеку, не входят в расчет вычета. Если квартира стоила 2 миллиона рублей, но 600 тысяч внесли за счет маткапитала, вычет можно получить на 1,4 миллиона рублей.
2. Если покупатель — самозанятый или работает как ИП и платит налоги по упрощенной системе. «Для них действует общее правило: нет отчислений в казну — нет возврата уплаченного», — отметила Ирина Андриевская.
3. Если продавец и покупатель — близкие родственники: например, дочь и мать или муж и жена. Свекровь и невестка близкими родственниками не считаются.
4. Если квартиру подарили или получили в наследство.