Эксперты сравнили аренду и покупку. Какое жилье оказалось выгоднее?

Одна из актуальных тем для тех, кто решает вопрос с жильем в столице, — что выгоднее: аренда или покупка? Выбор прост на бумаге и сложен в жизни. Если сравнивать размеры арендной платы и ипотечных платежей по текущим ставкам, то зачастую получается, что выгоднее снимать. Но не все так просто. На какие критерии лучше ориентироваться перед принятием решения, разбиралась «Лента.ру».

Ситуация на рынке жилья

Эксперты отмечают, что цены на жилье хоть и умеренно, но растут. По данным аналитического портала Irn.ru, за 2025 год (с января по октябрь) стоимость жилья в Москве увеличилась с 273,5 тысячи до 281,6 тысячи рублей за квадратный метра, то есть на 3 процента.

Новостройки дорожают активнее. По данным агрегатора новостроек RedCat, в 2024 году цены на недвижимость в старых границах Москвы выросли на 10 процентов, а за первые 10 месяцев 2025 года — на 15,8 процента, сейчас квадратный метр стоит в среднем 517,5 тысячи рублей. В Новой Москве в прошлом году рост цен был довольно скромным — в пределах 5,6 процента, а в этом почти догоняет новостройки старой Москвы: за 10 месяцев прирост — около 14,8 процента, в результате средние цены поднялись до 305,8 тысячи рублей за квадратный метр.

В этом году и в Москве, и на новых территориях средние цены перешагнули психологические рубежи; в старых границах города это случилось в августе — цены поднялись выше 500 тысяч рублей за квадратный метр, а в Новой Москве — в октябре, цена квадрата шагнула за 300 тысяч рублей.

Стоимость аренды тоже повышается. По оценкам banki.ru, за год средние арендные ставки в Москве увеличились на 5-15 процентов. При этом предложение с начала года сократилось на 11 процентов, и в первую очередь исчезают востребованные экономичные варианты.

Эксперты отмечают, что рынок аренды повторяет общую ценовую тенденцию, реагируя на подорожание жилья, рост издержек и высокий спрос со стороны арендаторов.

«Рынок недвижимости на конец 2025 года будет дифференцирован: в ликвидных локациях и качественных проектах мы ожидаем умеренного роста цен, поскольку спрос на лучшие объекты сохраняется. При этом ставки аренды, вероятно, продолжат расти из-за инфляции и сезонного фактора. Однако в менее востребованных районах, где предложение превышает спрос, возможна стагнация цен», — объясняет Екатерина Цицишвили, руководитель московского офиса компании WEBSTER, член правления AREA.

Прогнозирование арендных ставок, отмечают эксперты, — более сложная задача, поскольку они зависят от баланса между растущим спросом со стороны арендаторов и увеличенным предложением от девелоперов. Ключевыми факторами также остаются увеличение расходов на содержание жилья и инфляционное давление, которое затрагивает коммунальные услуги и стоимость ремонта. В совокупности эти факторы поддерживают устойчивый рост арендных ставок, особенно в локациях с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Как отмечают в агентстве недвижимости «Союз Девелоперов Москвы», «прогнозируется неравномерный рост арендных ставок в диапазоне от 5 до 8 процентов».

Таким образом, к концу 2025 года рынок жилья Москвы демонстрирует устойчивый, но разнонаправленный рост. Эксперты сходятся во мнении, что в 2026 году стабильное повышение стоимости продолжится — прежде всего в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной сетью. В то же время в менее востребованных локациях возможна стагнация или незначительная коррекция цен, что еще больше усилит разрыв между «качественными» и «второстепенными» проектами.

Однако на фоне роста стоимости и арендных ставок возникает закономерный вопрос: только ли цена за квадратный метр решает, что выгоднее — арендовать или покупать жилье?

Логика повседневной жизни против арифметики

Разберемся на примерах. На рынке массовых новостроек «старой» Москвы многокомнатные квартиры остаются редкостью — такие лоты представлены всего в 11 районах столицы. Средняя площадь таких квартир составляет около 110 квадратных метров.

Стоимость также сильно отличается: в Западном Дегунино такие квартиры можно найти в среднем за 28 миллионов рублей, в Молжаниновском и Черемушках — около 25 миллионов, в Южном Бутово — 30 миллионов . В более востребованных районах, таких как Богородское, Рязанский и Южное Чертаново, цены держатся в диапазоне 35 — 38 миллионов рублей. А в Печатниках и Очаково-Матвеевском средняя стоимость достигает 44 — 48 миллионов рублей.

Если рассматривать рынок в целом, средняя стоимость многокомнатной квартиры комфорт- и бизнес-класса в массовых новостройках «старой» Москвы составляет порядка 35 миллионов рублей.

Аренда подобного лота в указанных районах сейчас обойдется в среднем в 120 тысяч рублей в месяц.

Покупка в ипотеку при текущей средней рыночной ставке чуть выше 21 процента годовых с первоначальным взносом 20 процентов и сроком кредита 30 лет приведет к ежемесячному платежу в размере примерно 500 тысяч рублей.

На первый взгляд, аренда очевидно выгоднее: ежемесячная нагрузка ниже почти в четыре раза. Однако картина не столь однозначна.

Эксперты советуют: прежде чем выбирать между арендой и покупкой, ответьте на три ключевых вопроса. Первый и самый простой: на какой срок вам нужно жилье? Второй: насколько стабильны ваши доходы? И, наконец, каковы приоритеты при выборе жилья?

Гибкость аренды или стабильность владения?

Покупка или аренда — вопрос не только про текущий платеж, но и про горизонт планирования. Если речь о коротком сроке, гибкость аренды становится ключевым преимуществом: можно легко поменять локацию, переехать поближе к новой работе, не надо связывать себя кредитными обязательствами.

Эксперты при сравнении покупки и аренды используют показатель совокупной стоимости владения. В него входят процентные платежи по ипотеке, налоги, коммунальные расходы, обслуживание жилья и потенциальный рост стоимости квартиры в будущем. В случае аренды учитываются общие платежи за тот же период, но при этом не формируется актив.

Если квартира ликвидна — расположена в районе с устойчивым спросом и хорошей инфраструктурой, — рост ее стоимости может компенсировать значительную часть переплат по ипотеке. По оценкам аналитиков, на горизонте 7-10 лет собственник нередко оказывается в выигрыше по совокупным затратам, особенно если учесть капитализацию объекта.

Таким образом, в долгосрочной перспективе покупка жилья выглядит как стратегически оправданное решение: это инвестиция в актив, способный сохранять и преумножать капитал. Однако стратегическая выгода проявляется не сразу.

В краткосрочной перспективе решающим фактором остается размер ежемесячной нагрузки. При рыночной ставке ипотека обходится значительно дороже аренды, и именно этот фактор становится определяющим для большинства покупателей.

«Покупка жилья обеспечивает стабильность и защиту капитала, а при использовании льготных ипотечных программ (например, семейной) ежемесячная нагрузка сопоставима с арендной платой», — комментирует Анна Усатова, коммерческий директор Dar.

Денежный поток и долговая нагрузка

На втором шаге надо оценить свои финансовые возможности: размер и стабильность доходов, насколько реально ежемесячно на протяжении десятков лет выплачивать платежи банку.

Финансисты советуют иметь «подушку», которая должна покрывать основные расходы минимум на 3-6 месяцев, а лучше больше. По официальным данным Росстата, средний срок поиска работы в России — около 5 месяцев.

Если доходы колеблются, зависят от сезонности или проектов, аренда может быть правильным выбором: при необходимости можно сменить квартиру на более доступную или договориться с владельцем.

Локация как главный фильтр выбора

И, наконец, третье — выбрать, что важнее в квартире: удобная локация, время в пути, развитая инфраструктура, зеленый массив, подходящая площадь и планировка, состояние и качество ремонта, — и понять, за что стоит доплатить, а на чем можно сэкономить.

«Арендовать пока лучше в центре, поскольку все еще существует старый фонд дореволюционных или советских времен. Здесь можно находиться в центре, с хорошей инфраструктурой, в хороших домах с хорошей локацией. И все это за относительно небольшие деньги. А вот покупать сейчас выгодно в районах, где идет комплексное развитие территорий», — считает управляющий партнер компании Penny Lane Realty Андрей Садо. Эксперт уверен, что цены на жилье в таких районах в дальнейшем будут существенно расти. Одно из условий — близость станции метро/БКЛ/МЦД, не далее 10 минут пешком, и полный набор инфраструктуры для жизни.

Район Печатники

Фото: Богдан Гац

Одним из таких мест является район Печатники на юго-востоке Москвы. Кластер «Южный порт», который занимает его треть, застраивается современными жилыми кварталами, офисами, общественной инфраструктурой. В перспективе десяти лет этот район уже будет не узнать: над его преображением работает город в тесной связке с архитекторами и девелоперами.

Одним из знаковых проектов, который находится на самой удачной, по мнению многих экспертов, стадии строительства — нулевом цикле, — считается жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал» от девелопера группы ВТБ «Галс-Девелопмент», известного своими элитными объектами недвижимости в столице.

На территории 6,7 гектара расположатся три жилых квартала и около 5000 квартир с закрытыми дворами, муниципальные школа и детский сад, которые сдадут уже с первой очередью, пешеходный бульвар с велодорожками. На первых этажах планируются супермаркет и магазины, кафе и пекарни, спа и фитнес-клубы. Рядом построят бизнес-центр с собственной инфраструктурой, доступной для всех. Жить, работать и отдыхать можно будет рядом с домом.

Комплекс выгодно расположен — всего в 300 метрах от метро «Печатники». Дорога до центра Москвы займет не более 20 минут на любом виде транспорта.

Изображение: пресс-служба «Галс-Девелопмент»

Внутри первого квартала, в котором будет порядка 1500 квартир, обустроят двор-парк площадью 5000 квадратных метров, оформленный в морском стиле. В его центре — двухъярусная палуба со скалодромом, амфитеатром, лекторием, гамаками и качелями. Рядом с ней — инклюзивная детская площадка, зеленые гостиные, воркаут-зона. Двор будет закрыт от посторонних и машин. Вход на территорию первого квартала возможен только через дизайнерское гранд-лобби с ресепшен, как и положено в жилье бизнес-класса. Въезд на двухуровневый подземный паркинг оборудован системами бесконтактного доступа.

Квартирография проекта — от эргономичных студий площадью 29 квадратных метров, с просторными гардеробными, до семейных лотов с тремя или четырьмя спальнями как классической планировки, так и евроформата с потолками 2,95 метра.

Проект «Адмирал» стартовал год назад, а уже сегодня продано 65 процентов из выведенных в продажу двух корпусов первого квартала. Их планируют ввести в эксплуатацию в IV квартале 2027 года. А первый квартал целиком — в III квартале 2028 года, вместе со школой и детским садом.

По словам директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, стоимость лотов в городских жилых проектах компании растет по мере их готовности — не менее чем на 25 процентов в год в течение первых трех лет. А такие перспективные локации, как «Южный порт», усиливают эту динамику. Эксперты полагают, что квартиры здесь гарантируют не только комфорт для жизни, но и стабильную доходность при сдаче в аренду в будущем.

Изображение: пресс-служба «Галс-Девелопмент»

Эксперты сходятся во мнении, что тем, кто сейчас арендует квартиру и копит на первый взнос, логично продолжать снимать, просчитывать сценарии с фиксированной ставкой или рассрочкой и параллельно мониторить проекты бизнес‑класса в зонах комплексного развития.

При высоких ставках аренда чаще выигрывает по ежемесячному кешу, особенно для одиночных профессионалов и тех, кто часто переезжает.

Но при горизонте планирования на 7-10 лет и предсказуемой жизненной траектории приоритет смещается к покупке собственного жилья. Среди плюсов тут фиксированная ставка или субсидии на старте, локация с сильной социальной инфраструктурой и транспортом, формат «город в 15 минутах» и устойчивый спрос на аренду в перспективе.

РЕКЛАМА
ООО «Специализированный застройщик «Галс-Шоссейная»
ИНН 7705930720
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф

Адмирал