В последнее время на российском рынке недвижимости участились случаи, когда продавцы, как правило, пенсионеры, после продажи жилья пытаются оспорить ее и вернуть себе квартиры. Чаще всего они заявляют, что в момент заключения сделки находились в состоянии стресса или недееспособности. Как уберечься от новой напасти на рынке недвижимости — в материале «Ленты.ру».
За последние два года число сделок, аннулированных из-за мошеннического давления на продавца, выросло на 15-20 процентов, рассказал риелтор Евгений Коноплев. За 2024 год, по подсчетам Росреестра, недействительными признали более трех тысяч сделок с участием пенсионеров.
Недобросовестные продавцы увидели в этом тренде возможность нажиться: они начали продавать жилье и впоследствии отказываться от сделки, ссылаясь на состояние недееспособности. После того как на страну обрушился вал отказов от продажи недвижимости, покупатели потеряли веру в то, что их безопасность может быть гарантирована.
Дошло до того, что риелторы начали отказываться работать с продавцами старше 60 лет, единолично владеющими жильем, рассказал управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. «Покупатели даже не рассматривают подобные варианты. Риск потерять жилье через суд отпугивает всех участников сделки», — пояснил Анохин. Ситуацию осложняет и то, что титульное страхование не покрывает риски уголовных дел, связанных с мошенничеством.
В судебном споре чаще всего проигрывают добросовестные покупатели, рассказал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. По его словам, суды исходят из презумпции осведомленности: приобретатель должен сам проявить максимальную бдительность при проверке хозяина жилья. Однако зачастую сделать это невозможно.
Суды действительно все чаще сталкиваются с исками от бывших собственников, заявляющих о своей недееспособности в момент сделки, подтверждает София Коляда, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Коляда, Чубов и партнеры».
Она перечислила классические основания, на которые ссылаются истцы. Это уязвимые состояния: психическое заболевание, подтвержденное справкой или заключением эксперта; ссылка на невозможность понимать значение своих действий из-за возраста, стресса, давления, обмана и мошенничества. Также причиной может стать отсутствие нотариального удостоверения при явной уязвимости продавца.
Решения в таких делах неоднозначны, но суды все больше склоняются на сторону пенсионеров, и даже все вышеперечисленные меры порой не помогают отстоять законно приобретенную квартиру, объяснила она. Действующая позиция Верховного суда состоит в том, что защита прав добросовестного приобретателя важна, но не должна идти в ущерб правам уязвимого собственника, если его состояние действительно не позволяло осознавать последствия. «Очевидно, что необходимы новые разъяснения Верховного суда в связи с участившимися случаями телефонного мошенничества», — уверена адвокат.
74-летняя пенсионерка Татьяна Шафиуловна рассказала, что выставила на продажу квартиру площадью 42 квадратных метра в Люберцах за пять миллионов рублей. Квартиру купила в ипотеку семья с двумя детьми из Тамбовской области. Сейчас Татьяна Шафиуловна требует вернуть квартиру, утверждая, что действовала по указке мошенников.
Похожей историей поделился житель Казани. Он рассказал, что пенсионерка пытается отсудить у него квартиру и отказывается возвращать полученные за нее семь миллионов рублей. Мужчина покупал жилье для себя, и пенсионерка тогда утверждала, что с мошенниками никак не связана. Сделка выглядела чистой: были все необходимые справки, сопровождали процесс купли-продажи риелтор и банк. Выяснилось. что пенсионерка таким образом обманула около 20 человек, возмущается покупатель. «Мы судимся уже почти год. Прокуратура и Республиканская клиническая психиатрическая больница имени академика В. М. Бехтерева активно поддерживают пенсионерку. Меня, как добросовестного покупателя, их судьба и права пока не волнуют», — говорит пострадавший.
Семья из Новосибирска рассказала, что им придется 30 лет выплачивать ипотеку за дачу, которую у них отняли в пользу бывшей хозяйки. Участок с домом за миллион рублей они купили у пенсионерки, которая, как им казалось, выглядела добродушной и адекватной, заключили сделку по всем необходимым правилам. Однако через месяц пенсионерка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным. Она уверяла, что была обманута мошенниками. Пострадавшая семья считает, что главная аферистка — сама пожилая женщина. Они заметили, что она даже не вывозила с дачи свои вещи, кроме того, они видели переписку, в которых продавшая им участок с домом пожилая дама выражала уверенность: она вернется на свою дачу через месяц. Это не помешало судебной экспертизе подтвердить, что пенсионерка в момент продажи дачи была введена в заблуждение, и ей вернули имущество.
По словам еще одного пострадавшего, в его случае пенсионерка «при совершении сделки знала, что она фиктивная и что покупателей потом выгонят, а квартиру вернут», — так она заявила во время судебных разбирательств. Другая пожилая россиянка в суде говорила, что «понимала, что ее дурят» при продаже жилья, но все равно продолжала участвовать в сделке.
Житель Москвы рассказал, что купил жилье в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), однако в день заселения получил сообщение от риелтора, что пенсионерка не собирается выезжать из проданного жилья, поскольку ее обманули мошенники. Другая пострадавшая рассказала, что смогла вернуть потраченные на покупку жилья в Москве деньги, однако квартиру пришлось покинуть.
Впрочем, бывают случаи, когда продавец не достиг пенсионного возраста. Например, недавно россиянка поделилась историей о приобретении квартиры в ипотеку в Мурманске у женщины несколько старше 40 лет. Через определенное время продавец захотела аннулировать сделку, сославшись на «эмоциональную нестабильность». При этом справки о дееспособности, пункты в договоре и страхование титула фактически не защищают добросовестного покупателя, заявила покупательница. На сегодняшний день суды идут уже 11 месяцев.
«Самое обидное, что в суде продавец на вопрос прокурора, почему она мне не сказала, что будет потом аннулировать сделку, ответила: "Ну она бы покупать не стала"», — поделилась пострадавшая. Она рассказала, что заплаченные за квартиру деньги, по словам продавца, «уплыли», и она не знает, как их возвращать.
Адвокат Корпорации адвокатов Москвы Евгения Филиппова призвала обратить особое внимание на сделку, если продавцу больше 60 лет: в этом случае необходимо быть особенно внимательными. «Красным флагом» выступает и заниженная цена на жилье. Серьезным поводом заподозрить неладное может быть необычное поведение продавца — нервозность, постоянные звонки, путаница в объяснениях причин продажи. Также потенциального покупателя должны насторожить такие легенды о продаже, как истории про «одиночество», «помощь детям» или «переезд к родственникам». В случае таких объяснений следует настаивать на присутствии родственников на сделке или как минимум на видеозвонке c их участием.
Заместитель руководителя по судебной работе «Правокард» Диана Ошнокова советует заранее провести юридический чекап продавца и документов. «На практике покупатели часто допускают одни и те же ошибки: не проверяют подлинность документов, не уточняют семейное положение продавца, не состоит ли он в судебных разбирательствах или процедуре банкротства», — поделилась специалист.
Перед сделкой важно проверять правоустанавливающие документы и личность продавца. Для этого целесообразно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), изучить историю перехода прав собственности, проверить отсутствие обременений и арестов в Росреестре (статьи 131, 302 ГК РФ). Также запросите справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и справку о зарегистрированных в приобретаемой квартире лицах (статья 558 ГК РФ), советует эксперт. Уточняйте семейное положение и при необходимости требуйте нотариальное согласие супруга, а также проверьте наличие судебных дел и банкротства через официальные ресурсы, добавила она.
Ошнокова посоветовала не полагаться полностью на риелтора и изучить все ключевые документы самостоятельно. Важно исключить основания для оспаривания сделки: убедиться в дееспособности продавца. «Не стесняйтесь перед заключением сделки затребовать наличие справок из диспансеров. Особенно в случае сомнений или солидного возраста продавца. Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, то проверьте, правильно ли его использовали», — заключила специалист.
Юрист сервиса Colife Анна Рогачева советует в договоре отдельно прописать, что сделка совершается добровольно. В договоре нужно отметить, что стороны не находятся под давлением, не действуют по чьей-либо просьбе и не совершают сделку в кабальных условиях. «Такая формулировка поможет укрепить позицию покупателя недвижимости в случае судебных разбирательств», — отмечает юрист.
Дополнительно эксперт рекомендует зафиксировать процесс подписания договора на видео. «С согласия продавца можно провести видеосъемку. На камеру задаются простые вопросы: понимает ли человек, какую сделку совершает, не оказывает ли на него кто-либо давление, зачем продает жилье и как планирует распорядиться деньгами. Такая запись может стать важным доказательством в суде», — добавляет Рогачева.
Важно также переводить деньги за приобретение жилья непосредственно на счет продавца. «Используйте защищенные механизмы передачи средств — нотариальный депозит или банковскую ячейку, например. Это минимизирует риск мошенничества и дополнительных претензий», — заключила она.
Управляющий партнер юридической компании «Протектор» Игорь Вахромов посоветовал при выходе на сделку заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, а основную сделку провести через несколько недель или даже через месяц: «В этом случае второй стороне будет крайне трудно доказать, что она так долго находилась под влиянием мошенников или не отдавала отчет своим действиям». Если же вторая сторона форсирует заключение договора, настаивает на срочности и тому подобное, то при текущих условиях это весомый повод отказаться от сделки, считает юрист.
Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко призвал покупателей для надежности проводить сделку с участием профессионалов — юристов и агентства недвижимости, особенно если речь идет о пожилом продавце. Он посоветовал не экономить на юридической проверке: «Обычная проверка юридической чистоты объекта сегодня уже не гарантирует безопасности. Риелторы и юристы проводят полноценный due diligence: анализируют историю сделок, проверяют долговые и судебные риски продавца, оценивают его окружение и социальный контекст. Только комплексный подход действительно защищает от случаев, когда спустя месяцы после покупки в дверь нового владельца стучатся с иском о признании сделки недействительной».