Налог с продажи квартиры в 2025 году: как правильно рассчитать и когда можно не платить
Нина Рыкова
Фото: fizkes / Shutterstock / Fotodom
Если вы продаете квартиру, то придется заплатить процент с продажи государству — налог на доходы физических лиц (НДФЛ). С 2025 года в России он прогрессивный: то есть чем больше сумма выручки, тем больше налога нужно заплатить. Как рассчитать сумму налога при реализации жилья в 2025 году, можно ли налог уменьшить и есть ли возможность не платить налог с продажи квартиры, читайте в материале «Ленты.ру»
Налог с продажи квартиры — НДФЛ от прибыли, которую получил уже бывший собственник. Платить НДФЛ с продажи жилья нужно, если имущество находилось в собственности меньше минимального срока владения — 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств.
В расчет идет не вся сумма доходов от продажи имущества, а разница между стоимостью покупки и продажи — то есть прибыль. Например, в 2023 году Сергей купил двушку в Новосибирске за 4 миллиона рублей. В 2025 году он продал ее за 8 миллионов. Значит, его доход составил 4 миллионов.
Стоимость покупки должна быть подтверждена документами. Если их нет, применяется фиксированный вычет размером в 1 миллион рублей. То есть сумма дохода будет считаться так: сумма продажи минус 1 миллион. Налог по такой схеме получится больше, поэтому лучше иметь документы на руках.
Сумма налога с продажи квартиры в России до 2025 года составляла 13 процентов с прибыли. Сегодня ее рассчитывают по прогрессивной шкале — действуют ставки 13 и 15 процентов.
1/1Фото: Владимир Новиков / РИА Новости
Когда можно не платить налог с продажи квартиры
Есть случаи, при которых платить налог на доходы от продажи объекта не нужно.
Если жилье продает семья с двумя и более несовершеннолетними детьми, то она освобождается от уплаты налога. Но только в том случае, если полученный доход был направлен на покупку нового жилья. Эта льгота не действует при продаже жилья кадастровой стоимостью больше 50 миллионов рублей, а также если у кого-то из членов семьи в собственности есть другое жилье.
Если доход от продажи квартиры не превышает 1 миллиона рублей, то декларацию при продаже подавать не нужно, отметила в беседе с «Лентой.ру» доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ имени Плеханова, кандидат экономических наук Лилия Юлгушева. Значит, и платить налог не требуется.
Если квартира находится в собственности налогоплательщика в течение установленного законом минимального срока владения — 5 лет или 3 года, то полученные от ее продажи доходы тоже освобождаются от НДФЛ. С 2019 года освобождение от уплаты НДФЛ при соблюдении минимального срока владения распространяется как на налоговых резидентов РФ, так и на людей, которые проводят в России менее 183 дней в году.
«Смысл этого стажа заключается в том, чтобы отделить граждан, которые регулярно покупают и перепродают квартиры, и тем самым на этом зарабатывают, от тех граждан, которые продают квартиру для улучшения жилищных условий и некоммерческих целей», — рассказал «Ленте.ру» эксперт по налоговым спорам, генеральный директор ООО «Шадрин и партнеры» Вадим Шадрин.
По его словам, именно для тех, кто продает недвижимость в личных целях, государство предусмотрело освобождение от уплаты налога по достижении минимального срока владения.
5
лет
составляет минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ
Однако из этого правила есть исключения, и в некоторых случаях минимальный срок владения может снижаться до трех лет.
Когда минимальный срок владения снижается до трех лет:
квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением;
квартиру получили по договору дарения;
квартиру получили в дар от члена семьи или близкого родственника;
в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности нет иного жилого помещения — жилых домов, квартир, комнат или доли в указанном имуществе.
В ноябре 2024 года в Госдумувнесли законопроект, в котором предложили сократить общий минимальный срок до трех лет, срок при наследовании и подарке от родственника — до года, в остальных исключительных случаях — до двух лет.
1/1Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Как рассчитывается минимальный срок владения
Начало срока владения обычно считают с момента регистрации права собственности. При этом есть исключения: например, если квартира получена в наследство, то срок начинают считать с момента смерти наследодателя. Если собственник купил квартиру по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику.
Отдельно рассматривают ситуации с квартирами, полученными собственниками по реновации. Тут в минимальный срок входит время, в течение которого собственник владел квартирой в старом доме.
Если же человеку нужно продать квартиру в течение минимального предельного срока, то есть до тех пор, пока не прошли три или пять лет, ему придется платить налог.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
С 1 января 2025 года, если гражданин продает недвижимость, которая была в собственности меньше 3 или 5 лет, ставки налога для него будут такими:
на прибыль до 2,4 миллиона — 13 процентов;
на прибыль свыше 2,4 миллиона — 15 процентов от суммы, но только от остальной суммы свыше 2,4 миллиона.
Обратите внимание: налог в 15 процентов нужно платить только на «избыток» — ту часть прибыли, которая превышает 2,4 миллиона, а не на всю прибыль. Поэтому считают его так: 312 тысяч рублей налога на первую часть плюс остаток прибыли, умноженный на 15 процентов.
Как рассчитывают НДФЛ с продажи квартиры в 2025 году: примеры
Например, Дмитрий Иванов — налоговый резидент России — в 2025 году продает квартиру, которую купил в 2023 году по договору купли-продажи. Минимальный предельный срок владения объектом пока не прошел, поэтому ему придется оплатить налог.
Ситуация 1. Доход от продажи квартиры составляет 10 миллионов рублей, а расходы на покупку, которые он может подтвердить документами, — 8 миллионов. В таком случае его прибыль — 2 миллиона. По правилам 2025 года Дмитрий уплачивает только 13 процентов. Сумма налога составит 260 тысяч рублей: (10 млн - 8 млн) * 13% = 260 000 рублей.
Ситуация 2. Доход от продажи квартиры составляет 10 миллионов рублей, а расходы на покупку по документам были 6 миллионов. Тогда прибыль составила 4 миллиона. По нормам 2025 года налог будет считаться уже по прогрессивной шкале. 13 процентов Дмитрий заплатит с 2,4 миллиона, 15 процентов — с превышающей суммы в 1,6 миллиона.
1) 2,4 млн * 13% = 312 000 рублей. 2) 1,6 млн * 15% = 240 000 рублей. 3) Общая сумма налога: 312 000 + 240 000 = 552 000 рублей.
Ситуация 3. У Дмитрия Иванова нет документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, тогда он воспользуется фиксированным вычетом в 1 миллион рублей.
1) 10 млн - 1 млн = 9 млн рублей. 2) 9 млн - 2,4 млн = 6,6 млн рублей. 3) 2,4 млн * 13% = 312 000 рублей. 4) 6,6 млн * 15% = 990 000 рублей. 5) Общая сумма налога: 312 000 + 990 000 = 1 302 000 рублей.
Как уменьшить размер налога
Уменьшить сумму НДФЛ можно через имущественный налоговый вычет. Его могут оформить налоговые резиденты, но только при документальном подтверждении расходов, связанных с приобретением квартиры.
Если на продажу выставили квартиру, которую получили от члена семьи или близкого родственника (по наследству или по договору дарения), то вычесть можно средства, которые на покупку квартиры потратил прошлый владелец, если раньше они не учитывались в целях налогообложения. Для этого также нужно документальное подтверждение.
«А если продается квартира, полученная в дар не от члена семьи или близкого родственника, то доход можно уменьшить на сумму, которая уже была учтена в целях налогообложения», — отметила Лилия Юлгушева.
Если подтверждающих документов нет, можно заявить налоговый вычет в фиксированном размере — 1 миллион рублей
Когда налоговый вычет нельзя оформить:
При продаже недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.
При продаже квартиры налоговым нерезидентом.
1/1Фото: Mikhail Nilov / Pexels
Как оплатить налог с продажи квартиры
Если продажа не освобождается от уплаты НДФЛ, внести средства можно через личный кабинет налогоплательщика или в отделении банка. При этом, если продается квартира, которая находится в общей долевой либо общей совместной собственности, каждый собственник подает декларацию и уплачивает налог самостоятельно, заключила Лилия Юлгушева.
При безналоговой продаже декларацию в ФНС подавать не нужно — налоговый орган уже располагает информацией о сделке и видит, что действуют льготы.
Уклонение от уплаты налога с продажи квартиры и несвоевременная подача документов в налоговую службу предполагают административную ответственность в виде штрафа.
«Если продавец не подаст декларацию до 30 апреля следующего года, штраф составит пять процентов от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. При этом сумма не может быть более 30 процентов или менее одной тысячи рублей», — отметил в беседе с «Лентой.ру» управляющий директор компании «Метриум» Артем Сырцов.
При этом наличие штрафа не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог
Если долг не погасить, придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы налога. А если налоговый орган сможет доказать, что продавец умышленно совершил нарушение, размер штрафа вырастет до 40 процентов. Кроме того, нарушителю за каждый день просрочки будут начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.