В России захотели вернуть доходные дома. Как этот забытый вид жилья до неузнаваемости изменил облик главных городов страны?

Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев заявил, что прорабатывает законопроект о возрождении доходных домов — жилья, существовавшего в Российской империи. Парламентарий уверен: возобновление практики, когда профессиональные инвесторы занимаются недвижимостью под сдачу, расширит возможности для улучшения жилищных условий россиян. Имперский опыт — в материале «Ленты.ру».

В дореволюционной России 94 процента жилого фонда Санкт-Петербурга приходилось на доходные дома

Первые доходные дома появились в Москве в период с 1785 по 1790 годы, а бум строительства в городе пришелся на 1911-1915 годы. В  дореволюционной Москве на доходные дома приходилось 40 процентов жилого фонда. Что касается столичного Петербурга, на конец XIX века на арендованное жилье там приходилось 94 процента жилого фонда, пишет историк Екатерина Юхнева в книге «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта».

Строительству доходных домов способствовал прирост городского населения — рабочих, инженеров и преподавателей. Большинством домовладельцев были дворяне, почти четверть составляла прослойка населения, которая разбогатела и имела потребность вложить свой капитал — в основном купцы, предприниматели. Остальными домовладельцами являлись мещане — ремесленники, мелкие торговцы. В основном рынок доходного жилья формировался в Санкт-Петербурге и Москве, в меньшем количестве такое жилье появлялось в местах, где проводились крупные ярмарки и где людям не нужно было постоянное жилье. Например, в Новосибирске, который был перевалочным пунктом для переселенцев из европейской части России на Восток.

После революции доходные дома были национализированы и превратились в коммунальные квартиры.

Доходные дома приносили экономическую пользу городу

Власти поощряли строительство доходных домов: прокладывали к ним водопровод и канализацию, приводили улицы в порядок. За счет налогов с хозяев такой недвижимости значительно пополнялась городская казна. Например, в 1913 году доход Москвы составил 47 миллионов рублей, семь миллионов из которых было получено с владельцев доходных домов.

В Петербурге домовладельцы платили налог, в разное время составлявший от 1,5 до 8 процентов от стоимости имущества или дохода с него. Сбор с недвижимости принес городу в 1848 году 40 процентов городского дохода, в 1873 году — 32 процента, а в 1893 году — 24 процента. При этом домовладелец, имевший квартиру в собственном доме, обязан был платить и квартирный налог как жилец. Этот налог для самых дорогих квартир составлял 10 процентов стоимости аренды.

Доходные дома окупались за несколько лет. Например, среднегодовая доходность такого дома в Санкт-Петербурге в XIX веке варьировалась в диапазоне от 8,5 до 15 процентов.

Арендное жилье формировало облик городов

Облик центра Петербурга сформирован доходными домами, а знаменитые дворы-колодцы появились в эпоху расцвета строительства этого формата жилья — так его владельцы экономили дорогую землю в центре города.

Появились доходные дома в эпоху классицизма — внешне они не отличаются от особняков, казарм или официальных зданий того исторического периода. В  1830-е годы владельцы домов начали экономить на отделке и перестали декорировать фасады. Современникам это не нравилось. Например, недоволен новой застройкой был писатель Николай Гоголь, снимавший жилье в доходном доме: в статье «Об архитектуре нынешнего времени» он сетовал на то, что эпоха выдающихся архитекторов осталась в прошлом.

Стили построек сменяли друг друга, на смену классицизму пришел историзм, когда домам добавляли элементы готики, ренессанса, барокко и других, доходные дома строили в стиле эклектики, неоренессанса и неопетровском стиле — похожими на здания при Петре I. Некоторые дома и сегодня удивляют вычурным декором — например, на улице Захарьевской стоит здание с египетским декором, с огромными статуями египетских богов на парадных лестницах. Отдельно отмечаются необычные и изящные дома в стиле северного модерна, который захватил город в конце XIX века. Среди них — дома знаменитых архитекторов Федора Лидваля (дом по адресу Малая Конюшенная, 3) при шведской церкви Святой Екатерины, Василия Шауба (ансамбль зданий на Петроградской стороне, Каменноостровский проезд, 13, 16, 20). Многие доходные дома стали памятниками архитектуры.

В Москве одним из самых известных арендных зданий считался первый небоскреб — «тучерез», как его тогда назвали. Дом архитектора Эрнста Нирнзее, построенное в 1923 году в Большом Гнездниковском переулке, имело десять этажей и производило сильное впечатление на современников. Этот дом был экспериментальным: на его плоской крыше установили детские качели и высаживали растения, а также выбивали ковры. Крышу здания можно увидеть в фильме «Служебный роман».

Доходные дома могли строить не только богачи

В среднем каждый домовладелец имел по два дома. Подавляющее большинство (87 процентов) были коренными петербуржцами, остальные — приезжие, из них треть — иностранцы. В основном это были солидные люди: средний возраст петербургских домовладельцев — 51 год. Недвижимость часто регистрировалась на жену владельца, что объяснялось старинной русской традицией экономической безопасности.

Многие владельцы жилья были состоятельными, но встречались и исключения — например, преподаватель древних языков в гимназии Лаврентий Энгельбрехт построил на Новокузнецкой улице в Москве доходный дом в эклектичном стиле.

Образ арендодателя, «пьющего кровь» жильцов, оставил след в литературе. «С каждым годом, а где можно, то и чаще, домовладелец Илья Ильич Ерогин все надбавлял и надбавлял на квартиры, так что они приносили теперь уже вдвое против первоначальной цены», — говорилось в сборнике «Петербургские очерки» Василия Авсеенко, выпущенном в 1900 году.

Владельцами жилья могли быть не только частные лица, но и организации. Например, доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве находился в собственности страхового общества «Россия». Небольшая часть домов принадлежала государству, учебным заведениям и благотворительным организациям.

В доходных домах располагалось жилье от роскошного до самого дешевого

Существовали доходные дома для всех слоев общества, при этом в самом дешевом жилье для рабочего класса люди порой жили в нечеловеческих условиях. Так, в Петербурге квартиры могли быть заселены максимально плотно: в однокомнатных квартирах с одним окном могли проживать от 11 до 50 человек. По данным медицинской полиции, опубликованным в 1897 году, во многих квартирах оказалось по четверти кубической сажени (2,4 кубометра) на человека.

Кстати, самое дешевое жилье находилось в подвале и на мансарде — тогда в зданиях не было лифтов. На верхнем этаже снимал комнату Родион Раскольников, герой романа Федора Достоевского «Преступление и наказание»: «Каморка его приходилась под самою кровлей высокого пятиэтажного дома и походила более на шкаф, чем на квартиру. Крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими желтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и все казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок. Мебель соответствовала помещению».

«Барские» квартиры представляли кардинально иную картину. Это было жилье на шесть и более комнат для привилегированных слоев общества — аристократического и крупного чиновного дворянства, промышленников и банкиров, а также небольшой прослойки творческой интеллигенции. Плата за аренду «барской» квартиры составляла от 2 до 5 тысяч рублей в год (примерно 20 процентов жалованья чиновников, получавших 10-30 тысяч рублей в год). «Барские» квартиры располагались в бельэтаже или во втором этаже. Вход всегда был с улицы по парадной лестнице, украшенной цветами, с коврами на широких ступенях. Все парадные помещения располагались анфиладой вдоль уличного фасада, внутренние комнаты выходили окнами во двор.

Разночинцы, чиновники, инженеры частных заводов, служащие частных банков, преподаватели частных гимназий, врачи частных клиник и творческая интеллигенция снимали трех-пятикомнатные квартиры. Интересно, что часто жилье менялось ежегодно, поскольку на лето арендаторы съезжали на дачу (также арендованную) и не могли себе позволить платить за городское жилье, в котором не живут.

Половину всего жилого фонда Петербурга в 1890 году составляли маленькие одно-двухкомнатные квартиры для одиноких представителей среднего класса (тех, кому небольшой доход не позволял обзавестись семьей) или семей петербургских бедняков. В одиночестве жили не всегда холостяки — множество жителей города находились в отрыве от семьи, оставшейся в деревне.

Небольшие квартиры были скудно обустроены, во многих не было прихожей — входили с черной лестницы через кухню. 53 процента однокомнатных квартир не имели кухни. Некоторые жильцы готовили на плите в комнате или пользовались общей кухней на этаже. Во многих маленьких квартирках отсутствовали печи.

Рынок жилья в Москве был устроен аналогичным образом. Примером дома «барского» типа служит доходный дом на 20 квартир на Большой Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым. Для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей был построен дом на 35 квартир в Большом Успенском переулке. Для чиновников и учителей со средними доходами — домовладение братьев Орловых с небольшими квартирами на Большой Садовой, 25.

Жильцы могли снять в доходном доме даже половину кровати

Рынок жилья был устроен так, что жильцы могли пользоваться многоступенчатой субарендой. Единицей аренды могла выступать не только квартира или комната, но и каморка, угол, полкойки и даже треть койки. Обычно домовладелец сдавал в аренду квартиру целиком, а арендатор мог сдавать отдельные углы в субаренду. Угловые жильцы, в свою очередь, могли поместить в угол еще одну кровать и сдавать ее холостому рабочему. И даже он мог поочередно делиться кроватью с одним или даже двумя товарищами, с которыми работал в разные смены. Такая сложная субаренда дозволялась по существовавшим правилам и называлась «нанимать от жильцов».

В Петербурге было 12 тысяч квартир для «угловых» жильцов, что составляло 9,2 процента всех квартир. Угол выделялся ситцевыми занавесками. В  комнате жили обыкновенно четыре семьи. Передние углы у окон стоили пять рублей, задние углы у печки — три рубля.

Отмечается, что благоустроенные «барские» квартиры приносили почти в два раза меньший доход, чем перенаселенные квартиры для угловых жильцов.

Эксперты прокомментировали идею возродить доходные дома в современной России

«Идея возродить доходные дома интересная, однако рынок пока, возможно, к этому не готов», — рассказал «Ленте.ру» Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions. Он считает, что для инвесторов, в особенности для банков, инвестиции в доходные дома могут быть довольно привлекательными, однако минусов здесь пока больше, чем преимуществ. Основная проблема заключается в крайне низкой маржинальности, считает эксперт. Кроме того, согласно законодательству человека нельзя выселить из единственного жилья, даже если он не оплачивает аренду. При этом россияне привыкли к собственности и воспринимают аренду как что-то временное и ненадежное.

Эксперт инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в России в настоящее время концепцию доходных домов частично воплотили апарт-отели, однако они рассчитаны на краткосрочную аренду. Идея возродить доходные дома отчасти связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и текущими ставками Центробанка, уверен эксперт. Доходные дома будут закрывать потребности тех, кто по финансовым возможностям не может оформить ипотеку или купить квартиру, уверен эксперт. Для воплощения идеи необходима четкая законодательная база, льготы для девелоперов и возможное участие государства. В  настоящее время заинтересованность в этом строительных компаний, несмотря на социальную важность проекта, довольно низкая, поскольку срок окупаемости инвестиций в арендное жилье составляет в среднем 10-15 лет.

Шавнев отметил, что доходные дома, которые могли бы появиться сегодня, вряд ли будут аналогом роскошных зданий, в которых проживали аристократы в XIX веке. По его словам, формат жилья, скорее всего, будет ориентирован на сегмент эконом- или комфорт-класса.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, напротив, хотела бы увидеть среди будущих доходных домов достойных наследников зданий, которые раньше строились по индивидуальным проектам с привлечением выдающихся архитекторов: «Такие известные достопримечательности Москвы, как дом Перцовой, дом Исакова, дом Сокол, дома Перловых — все это были доходные дома, построенные в начале XX века, — в итоге стали памятниками архитектуры и обессмертили имена своих владельцев».

Мильчакова уверена, что рынок доходных домов в России может стать очень хорошей альтернативой коммерческой ипотеке после отмены льготных ипотечных программ, если у жильцов будет возможность снимать жилье с правом его дальнейшего выкупа. Для работы программы необходимо устранить юридические препятствия. Например, решить, признавать ли такие дома коммерческой или жилой недвижимостью.

«Если, например, их признают жилой недвижимостью, то арендаторы квартир в таких домах смогут там прописаться, а если коммерческой — то не смогут, да и для собственника коммунальные платежи будут очень высокими, из-за чего придется устанавливать высокую арендную плату. При устранении всех ограничений у россиян будет возможность получить квартиру в доходном доме в долгосрочную аренду и в дальнейшем, при желании, ее выкупить», — уверена эксперт.

Эксперт в области инвестиций в коммерческую недвижимость, основатель компании «Свобода в квадрате» Федор Степанов считает, что доходные дома были бы актуальны для туристических регионов России: «Так, в Краснодарском крае уже давно существуют гостевые дома, находящиеся на нелегальном или полулегальном положении. В связи с этим налогообложение таких объектов, а также вопросы безопасности и регламентирования их работы, остаются в тени, поскольку они не имеют официального статуса». Степанов считает, что воссоздание доходных домов станет легализацией уже существующего формата и подведет его под некую амнистию, что может значительно улучшить туристическую инфраструктуру. Граждане, в свою очередь, получат возможность создать малый бизнес с минимальным количеством регуляций и бюрократии, добавил он.

Основатель Kronung Group Филипп Шраге считает, что в сегодняшних условиях доходное жилье представлено форматами апарт-отелей, коливингом и жильем с посуточной арендой. Эти объекты строятся под аренду, но юридически оформляются как нежилые помещения, что чревато определенными налоговыми и правовыми рисками.